Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

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Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören zu den sieben Einkunftsarten, die das deutsche Einkommensteuergesetz kennt.

Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Zu den typischen Werbungskosten bei einer vermieteten Wohnung gehören

die Abschreibung auf das Gebäude (Absetzung für Abnutzung),
die Abschreibung auf etwaige mitvermietete Einrichtungsgegenstände,
die Finanzierungskosten (Zinsen für Hypothek, Grundschuld, Disagio, Abschlussgebühr Bausparvertrag), soweit mit der Wohnung im Zusammenhang stehend,
das Hausgeld bei einer Eigentumswohnung (jedoch ohne Zuführung zur Instandhaltungsrücklage),
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten,
Kosten für Rechtsberatung im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis,
Kosten der Steuerberatung soweit auf die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung entfallend,
Versicherungen, die die Wohnung betreffen (z.B. Brandversicherung, Rechtsschutzversicherung, Haftpflicht),
Erbbaupachtzins
Verwaltungskosten (Büromaterialien, Reisekosten zum vermieteten Objekt und zu Eigentümerversammlungen)

Verbilligte Vermietung

Beträgt die vereinnahmte Miete (Kaltmiete zuzüglich der gezahlten Umlagen) für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 56 % der ortsüblichen Marktmiete, dürfen auch die Werbungskosten nur mit einem entsprechend niedrigeren Anteil abgesetzt werden.

Beispiel 3:

Die Wohnung ist an einen Freund des Eigentümers vermietet. Der Vermieter verlangt deshalb nur 60 % der ortsüblichen Marktmiete.

Folge: Von den Werbungskosten dürfen 100 % steuermindernd abgezogen werden (weil mehr als 56 % der ortsüblichen Marktmiete), allerdings nur, wenn eine Totalüberschussprognose einen positiven Saldo ergibt. Bei mehr als 75 % der ortsüblichen Marktmiete wird regelmäßig eine Einkünfteerzielungsabsicht unterstellt und die Werbungskosten sind in vollem Umfang abzugsfähig. Wäre die Miete beispielsweise bei 54 % der ortsüblichen Marktmiete, so dürften auch nur 54 % der Werbungskosten abgezogen werden.

§ 21(2); R 162 Satz 2 EStR